1樓：帥傅香漢戌
除了以上「五證」外，還有「兩書」的辦理過程，也就是驗交房步驟。
房地產開發應該包括「五證」、「兩書」的全過程。
2樓：納喇彩榮倪琴
房地產開發
五證的取得程式一般分為以下幾步：
（一）、立項批准。一般是由開發商向城市計劃委員會提出申請報告，根據當地的城市發展情況，一般情況這些申請大部分都可獲得批准。
（二）、建設用地許可證。開發商拿著立項證明到規劃局，規劃局根據各地的城市發展規劃，發一個《建設用地規劃許可證》，證明此宗土地可以用於住宅建設。
（三）、土地使用權證。開發商憑著《建設用地規劃許可證》到國土資源管理局，交了土地出讓金，給一個《國有土地使用權證》。
（四）、建設工程規劃許可證。開發商得到了地，然後就要進行住宅設計，將這個設計的內容再交給規劃局，規劃局經過稽核，認為符合規劃要求的，就再發一個《建設工程規劃許可證》。注意此證與上面所講的《建設用地規劃許可證》是不一樣的！
《建設用地規劃許可證》是證明此宗土地可以進行住宅建設；《建設工程規劃許可證》是證明這項工程的設計內容符合規劃要求。
（五）、《建設工程施工許可證》。開發商拿著上述幾個證件以及與建築商簽訂的合同，到建設委員會進行登記，取得《建設工程施工許可證》。
（六）、《商品房預售許可證》。根據《城市房地產開發經營管理條例》（***令第248號）第二十三條規定：「房地產開發企業預售商品房，應當符合下列條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。」第二十四條規定：「房地產開發企業申請辦理商品房預售登記，應當提交下列檔案：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規定的證明材料；
（二）營業執照和資質等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預售商品房分層平面圖；
（五）商品房預售方案。」第二十五條規定：「房地產開發主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意預售或者不同意預售的答覆。
同意預售的，應當核發商品房預售許可證明；不同意預售的，應當說明理由。」
五證的影印件只能作為一種參考。由於商品房預售五證問題涉及到商品房買賣合同的基礎，特別是其中的《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》尤為重要。因為《國有土地使用權證》直接影響到購房者將來是否可以拿到房屋所有權證的問題；而《房屋的預售許可證》將直接影響到商品房買賣合同的法律效力問題。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條「出賣人未取得商品房預售許可證證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」
房地產審批手續流程
3樓：墨汁諾
房地產開發專案手續流程是開發合同；開發經營許可證
e68a84e8a2ad62616964757a686964616f31333366303731；單體工程審查；預售許可證；房地產開發專案竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明檔案；轉移登記。
一、開發合同。
辦事依據：《工程建設管理服務規範》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
提交:1、可行性研究報告
2、資質證明檔案
3、房地產開發專案審批書
4、土地手續(土地證或土地拍賣方案及成交確認書)
5、經規劃部門認定規劃平面圖、定點陣圖、豎向圖、管線圖
6、前期物業管理合同(協議)
7、相關規費繳納證明
8、專案開發資金監管協議。
發放：開發合同，專案手冊。
二、開發經營許可證
辦事依據：《工程建設管理服務規範》、《城市房地產開發經營管理條例》、《山東省城市房地產開發經營管理條例》。
由房管分局審批後報市局辦理。
三、單體工程審查
辦事依據《城市房地產開發經營管理條理》、《山東省城市房地產開發經營管理條理》。
提交：1、當年計委計劃批文
2、單體工程建施圖(圖紙審查中心審查過的)
3、建施計劃書及投資計劃書
4、開發合同、開發經營許可證。
發放：單體工程審查表。
四、預售許可證
辦事依據：《城市房地產開發經營管理條理》、《城市商品房預售管理辦法》《山東省商品住宅質量保證和使用說明書試行辦法》。
提交：1、營業執照：
2、資質證書、開發合同、開發經營許可證;
3、土地使用權證或合法用地檔案;
4、建設工程規劃許可證;
5、開工許可證;
6、單體工程審查表;
7、施工合同;
8、工程施工進度計劃;
9、工程建設投資25%以上證明材料;
10、商品房預售方案;
11、備案回執單;
12、平面圖、樓房表;
13、商品房預售資金監管協議;
14、《商品房住宅質量保證書》、《使用說明書》。
發放：預售許可證。
五、房地產開發專案竣工綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明檔案。
辦事依據：
《城市房地產管理法》、
《山東省城市新建住宅及配套設施建設與交付使用
管理辦法》。
提交：1、開發專案綜合驗收申請;
2、開發專案竣工圖紙;
3、單體工程審查表;
4、規劃、綠化、質檢驗收合格報告;
5、物業管理落實情況報告。
發放：綜合驗收(分期綜合驗收)合格證明檔案。
六、房屋初始登記
提交：1、土地使用權證書或合法用地檔案;
2、建設工程規劃許可證;
3、建設工程開工證明;
4、建設工程竣工驗收證明;
5、幢層戶平面圖;
6、房屋初始登記申請表;
7、聊城市房屋調查表;
8、營業執照影印件;
9、綜合驗收(分期綜合驗收)證明檔案。
發放：房屋產權證。
七、轉移登記
提交證件：
1.身份證影印件，
2.購房合同，
3.聊城市房屋調查表，
4.購房發票，
5.契稅發票，
6.商品房移交結算協議書，
7.房屋轉移登記申請、審批書，
8.測繪發票，
9.維修**繳款證明。
發放：房屋產權證。
擴充套件資料：
立項審批是**有關部門對需要管理監督的專案進行審批的制度，也是一種程式。
基本內容
開發專案立項，是房地產專案開發的第一步，即取得的**主管部門（省市發展和改革委員會，簡稱：***）對專案的批准檔案。
工程建設專案立項審批
步驟：第一步房地產開發公司的設立
第二步 房地產開發專案的立項和可行性研究
房地產開發專案的立項和可行性研究階段的法律程式
1、選定專案，簽定合作意向書
2、初步確定開發方案
3、申報規劃要點
4、申報、審批專案建議書
5、編制專案可行性研究報告
6、申報、審批專案可行性研究報告。
房地產開發專案立項和可行性研究階段的相關稅費
1、可行性研究費
2、建設工程規劃許可證執照費
第三步 房地產開發專案的規劃設計和市政配套
第一步房地產開發公司的設立
房地產開發公司設立階段的法律程式
一、內資房地產綜合開發公司的設立
1.公司設立準備
2.申請資質等級審批
3.申請辦理企業名稱預先核准
4.辦理工商註冊登記
5.辦理稅務登記
二、外資房地產開發公司的設立
6.申請批准專案建議書
7.辦理企業名稱登記
8.送審合資或合作合同、章程
9.申領外商投資企業批准證書
10.辦理企業登記
房地產開發公司設立階段的相關稅費
1.企業法人開業登記費
2.企業法人變更登記費
3.企業法人年度檢驗費
4.補、換、領證照費
第二步房地產開發專案的立項和可行性研究
房地產開發專案的立項和可行性研究階段的法律程式
1.選定專案，簽定合作意向書
2.初步確定開發方案
3.申報規劃要點
4.申報、審批專案建議書
5.編制專案可行性研究報告
6.申報、審批專案可行性研究報告
房地產開發專案立項和可行性研究階段的相關稅費
1.可行性研究費
2.建設工程規劃許可證執照費
第三步房地產開發專案的規劃設計和市政配套
房地產開發專案規劃設計和市政配套階段的法律程式
一、房地產開發專案的規劃設計
1.申報選址定點
2.申報規劃設計條件
3.委託作出規劃設計方案
4.辦理人防稽核
5.辦理消防稽核
6.審定規劃設計方案
7.住宅設計方案的專家組審查
8.落實環保「三廢」治理方案
9.委託環境影響評價並報批
10.建設工程勘察招、投標
11.委託地質勘探
12.委託初步設計
13.申報、審定初步設計
二、房地產開發專案的市政配套
14.徵求主管部門審查意見
15.落實市政公用設施配套方案
16.報審市政配套方案
17.市政各管理部門提出市政配套意見
18.市政管線綜合
房地產開發專案規劃設計和市政配套階段的相關稅費
1.工程勘察（測量）費
2.工程設計費
3.建設工程規劃許可證執照費
4.竣工檔案保證金
5.臨時用地費
6.臨時建設工程費
7.建設工程勘察招標管理費
8.勘察設計監督管理費
9.古建園林工程設計費
第四步房地產開發專案土地使用權的取得
取得房地產開發專案土地使用權的法律程式
一、國有土地使用權的出讓
1.辦理建設用地規劃許可證
2.辦理建設用地委託釘樁
3.辦理國有土地使用權出讓申請
4.主管部門實地勘察
5.土地估價報告的預審
6.委託地價評估
7.辦理核定地價手續
8.辦理土地出讓審批
9.簽訂國有土地使用權出讓合同
10.領取臨時國有土地使用證
11.領取正式國有土地使用證
12.國有土地使用權出讓金的返還
二、國有土地使用權的劃撥
13.國有土地使用權劃撥用地申請
14.主管部門現場勘察
15.劃撥用地申請的稽核、報批
16.取得劃撥用地批准
三、集體土地的徵用
17.徵用集體土地用地申請
18.到擬徵地所在區（縣）房地局立案
19.簽訂徵地協議
20.簽訂補償安置協議
21.確定勞動力安置方案
22.區（縣）房地局稽核各項協議
23.市**下文徵地
24.交納菜田**、耕地佔用稅等稅費
25.辦理批地檔案、批地圖
26.辦理凍結戶口
27.調查戶口核實勞動力
28.辦理農轉工工作
29.辦理農轉居工作
30.辦理超轉人員安置工作
31.地上物作價補償工作
32.徵地結案
取得房地產開發專案土地使用權的相關稅費
1.地價款（土地出讓金）
2.資金佔用費
3.滯納金
4.土地使用費
5.外商投資企業土地使用費
6.防洪工程建設維護管理費
7.土地閒置費
8.土地權屬調查、地籍測繪費
9.城鎮土地使用稅
10.地價評估費
11.出讓土地預訂金
12.徵地管理費
13.土地補償費
14.青苗及樹木補償費
15.地上物補償費
16.勞動力安置費
17.超轉人員安置費
18.新菜田開發建設**
19.耕地佔用稅
第五步 房地產開發專案的拆遷安置
房地產開發專案拆遷安置階段的法律程式
1.委託進行拆遷工作
2.辦理拆遷申請
3.審批、領取拆遷許可證
4.簽訂房屋拆遷責任書
5.辦理拆遷公告與通知
6.辦理戶口凍結
7.暫停辦理相關事項
8.確定拆遷安置方案
9.簽訂拆遷補償書面協議
10.召開拆遷動員會，進行拆遷安置
11.發放運作拆遷補償款
12.拆遷施工現場防塵汙染管理
13.移交拆遷檔案資料
14.房屋拆遷糾紛的裁決
15.強制拆遷
房地產開發專案拆遷安置階段的相關稅費
1.房屋拆遷補償費
2.搬家補助費
3.提前搬家獎勵費
4.臨時安置補助費（週轉費）
5.清理費
6.停產停業綜合補助費
7.對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費
8.一次性異地安置補助費
9.房屋拆遷管理費
10.房屋拆遷服務費
第六步房地產開發專案的開工、建設、竣工階段
房地產開發專案開工、建設、竣工階段的法律程式
一、房地產開發專案開工前準備工作
1.領取房地產開發專案手冊
2.專案轉入正式計劃
3.交納煤氣（天然氣）廠建設費
4.交納自來水廠建設費
5.交納汙水處理廠建設費
6.交納供熱廠建設費
7.交納供電貼費及電源建設集資費
8.土地有償出讓專案辦理「四源」接用手續
9.設計單位出報批圖
10.出施工圖
11.編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金
12.辦理消防稽核意見表
13.審批人防工程、辦理人防許可證
14.核發建設工程規劃許可證
15.領取開工審批表，辦理開工登記
二、房地產開發專案的工程建設招投標
16.辦理招標登記、招標申請
17.招標準備
18.招標通告
19.編制招標檔案並核准
20.編制招標工程標底
21.標底送審合同預算審查處確認
22.標底送市招標辦核准，正式申請招標
23.投標單位資格審批
24.編制投標書並送達
25.召開招標會，勘察現場
26.召開開標會議，進行開標
27.評標、決標
28.發中標通知書
29.簽訂工程承包合同
30.工程承包合同的審查
三、房地產開發專案開工手續的辦理
31.辦理質量監督註冊登記手續
32.建設工程監理
33.辦理開工統計登記
34.交納實心黏土磚限制使用費
35.辦理開工前審計
36.交納投資方向調節稅
37.領取固定資產投資許可證
38.報裝施工用水、電、路
39.協調街道環衛部門
40.協調交通管理部門
41.交納綠化建設費，簽訂綠化協議
42.領取建設工程開工證
四、房地產開發專案的工程施工
43.施工場地的「三通一平」
44.施工單位進場和施工暫設
45.工程的基礎、結構施工與裝置安裝
46.施工過程中的工程質量監督
五、房地產開發專案的竣工驗收
47.辦理單項工程驗收手續
48.辦理開發專案的綜合驗收，領取《工程質量竣工核驗證書》
49.商品住宅效能認定
50.竣工統計登記
51.辦理竣工房屋測繪
52.辦理產權登記
想做房地產開發商,需要什麼條件，想做房地產開發商,需要什麼條件
以下為廣東省房地產開發商的辦理資質要求 1 在本區工商註冊 有 房地產開發經營 營業範圍 擁有房地產開發經營專案 具有法人資格的企業 2 已辦理房地產開發專案建設用地規劃許可及建設用地批准等相關手續 3 有職稱的建築 結構 財務 房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中具有中級以上職稱的管...
註冊房地產銷售公司要哪些手續，房地產開發商銷售房子需要哪些證件
工商局要求 房地產開發公司註冊資金不少於1000萬元。先辦理工商執照，後辦理資質審批。房地產開發企業資質管理 規定 第三條 房地產開發企業應當按照本規定申請核定企業資質等質。未取得房地產開發資質等級證書 以下簡稱資質證書 的企業，不得從事房地產開發經營業務。第五條 房地產開發企業按照企業條件分為 一...
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