1樓：華律網
根據法律規定，抵押人處分抵押物的，應當徵得抵押權人同意，也就是說，抵押房產可以交易，但根據法律規定，應當經過銀行同意。但我們日常交易中可能很容易忽略這個問題，在二手房交易中，很多房產都是存在按揭抵押的，我們交易時無論中介還是買賣雙方都沒有考慮還要經銀行同意，我們需要知道，在交易存在抵押的房產時，需要經過一個必須的步驟就是解押，解押顧名思義，就是解除抵押。這裡我們是採取了一個更為直接的方法，法律規定，出賣抵押房產要經過抵押權人銀行的同意，那麼我們把房子的貸款還清了之後，銀行就會自動喪失抵押權人的身份，因此，在還清貸款後，銀行都會出具一份貸款結清證明，我們拿著這個證明到房管部門辦理解押手續，這時候交易房產便屬於無負擔瑕疵的完整產權了，我們就可以放心的進行交易了。
在這裡律師提醒大家，無論是出賣還是購買存在抵押的房產時，都要考慮解押款的問題，因為高槓杆情況存在，按揭貸款往往比例很大，無論是買賣雙方誰來支付解壓款都是一筆不小的負擔。
2樓：長運小貸
購買抵押房的風險如下：
(一)若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效
根據《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規的規定，開發商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人並告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。這是對轉讓已抵押的房屋的一種限制。
根據這些規定，開發商須事先通知銀行並告知消費者房屋已抵押的事實，否則轉讓行為無效。
(二)銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸
另外，如果開發商在向銀行提供擔保或還貸方面出現問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸。因此對於購房者來講買已被抵押的房屋風險是比較大的。在這種情況下，開發商與購房者的房屋交易手續和開發商與銀行解除抵押手續之間的相互銜接就顯得至關重要。
具體來說，購房者在與開發商簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應數額房款後即解除抵押。比較理想的方案是，籤買賣合同與解押手續一併操作，並儘量減少兩種手續辦理上的時間差。
總之，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風險降到最低。
3樓：
一、購買抵押房的風險如下：
(一)若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效
根據《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規的規定，開發商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人並告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。這是對轉讓已抵押的房屋的一種限制。
根據這些規定，開發商須事先通知銀行並告知消費者房屋已抵押的事實，否則轉讓行為無效。
(二)銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸
另外，如果開發商在向銀行提供擔保或還貸方面出現問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸。因此對於購房者來講買已被抵押的房屋風險是比較大的。在這種情況下，開發商與購房者的房屋交易手續和開發商與銀行解除抵押手續之間的相互銜接就顯得至關重要。
具體來說，購房者在與開發商簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應數額房款後即解除抵押。比較理想的方案是，籤買賣合同與解押手續一併操作，並儘量減少兩種手續辦理上的時間差。
總之，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風險降到最低。
二、轉讓抵押房屋合同是否有效
(一)抵押房允許轉讓，但抵押房轉讓附有一定條件
總的來說首先抵押財產是允許轉讓的，而非老觀念中轉讓抵押物無效。其次，抵押財產要實現轉讓附有一定條件，轉讓條件成就時才發生抵押財產所有權的變化。另外，關於抵押物轉讓的法律規定是針對行政管理性質的規定，而不是針對抵押物轉讓合同效力的強制性規定。
根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為**賣低了，想毀約，於是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。
(二)不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記
被轉讓房屋因為設定了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”
購買抵押房屋存在哪些風險?
4樓：蔗糖澱粉葡萄糖
購買被抵押的房子存在風險：
1、重複抵押。
開發商在建設過程中由於資金缺乏，會選擇將部分**抵押給銀行，獲得銀行的貸款，另一方面又為了加速回籠資金，在未經銀行同意且沒有告知購房者該**已被抵押的情況下，就對該**進行**，這種重複的交易給房屋權屬登記帶來隱患。
2、多方利益衝突。
利益衝突風險往往發生在開發商將房產抵押給多方的情況下。比如開發商將房產同時抵押給銀行、工程方、土地管理部門等多個抵押人，購房者在不知情的情況下購買房產，一旦開發商資金鍊斷開無法償還抵押貸款，房屋的歸屬問題處理起來將會錯綜複雜，輕則延誤購房者收房，重則購房者所購房屋產權遭遇轉移。
3、退房難。
開發商惡意隱瞞抵押情況，要麼是補辦解押手續，繼續完成房產交易，要麼是支付違約金，同意購房者退房。但是，通常情況下退房並不是一件輕而易舉的事情，維權將會是個漫長的過程。
4、無法辦理不動產證。
房地產開發商在沒有還清債務的前提下與購房者進行交易，購房者不僅面臨著首付款損失的風險，還因為開發商有債務問題，購房者無論是向銀行申請貸款還是簽訂正式的購房合同都將不能實現，更別提網籤備案和到房管部門辦理不動產權登，都將會受到阻礙。
擴充套件資料：
如何避免購買到抵押的房產：
1、多渠道查詢產權資訊。
在建工程要辦理抵押貸款，必須得到房地產管理部門進行抵押登記，所以購房者可以到房管部門或者房地產管理部門的**上，通過多渠道查詢資訊。如果有被抵押的房子，可以要求開發商對自己要購買的**進行解押。否則，購房後去房管部門辦理不動產權證的時候，房管部門發現該房屋已被抵押，是無法辦理不動產證的。
2、籤合同要多註明。
為了減少購房糾紛，購房者最好在簽訂購房合同時再籤一份補充協議，要求房屋不能進行抵押，一旦抵押房產便要賠償，房款資金要求申請監管。這些內容要在補充協議中逐一註明，以免自己付了首付款發現房產被抵押，面臨房、財兩失的局面。
3、網籤備案要趁早。
被抵押的房子風險重重，購買者還是在買房前多查詢、多留心，以避免買到抵押中的房產，一旦遭遇到這類房產也需儘快採取措施，以減少風險的發生，希望以上知識對計劃購房的你有所幫助。
5樓：探索美食世界
有抵押房屋轉讓的風險主要是買方風險，與沒有設定抵押權的房屋相比，有抵押的房屋轉讓前，必須先將抵押注銷，使房屋恢復到沒有權利限制的狀態，之後才能辦理過戶登記。在這個過程中，可能會出現不可控因素，導致交易無法進行。
開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效根據《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規的規定，開發商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人並告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。
購房者購買已被抵押的房屋風險比較大，還體現在一個方面：如果抵押人在向銀行還貸方面出現問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸，這樣買家就無法獲得房屋，只能向賣家索要違約賠償。所以，在這種情況下，買家一定要銜接好賣家抵押人與購房者的房屋交易手續和抵押人與銀行解除抵押手續的時間。
因此，購房者在與賣家簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。可以由銀行密切配合，保證收到相應數額房款後即解除抵押，最好是籤買賣合同與解押手續一併操作，總之，如果購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，就能使自己的購房風險降到最低。
6樓：達天下大本營
一般來說，抵押房是可以買賣的，只要手續齊全，和買家在購房合同中列名相關注意事項，抵押房是可以買的。
**有關部門沒有明文規定發展商不得售賣抵押房，發展商**抵押房的條件是：1.銀行出具證明書；2.發展商不隱瞞抵押房事實。
另外，若買家看中的那套房子剛好是抵押房，衡量購買與否的標準是，首先要從多方面瞭解發展商的資質和誠信度，一般品牌好的大型發展商，只要在《認購書》上將解押和付款時間寫得更具體一些，而且發展商沒有刻意隱瞞事實，一般都可以進行買賣。
但購買抵押房的買家應該注意以下事項：
1、雖然開發商通常是拿一棟房子或者是整層的房子去抵押，但是他們和銀行之間一般都有協議，可以單獨為一套房子辦理解押手續。雖然開發商沒有資金一次性為一棟樓解押，但是單個單位的幾十萬還是沒問題，如果開發商這點資金都沒有的話，那這個樓盤的房子就更不能買了。
2、業主買房之前一定要查清房子是否抵押。一些開發商會藉口不給業主看商品房預售許可證的原件，現在國土房管局交易中心很容易查到房子的抵押情況，在確定房子抵押之後可以和開發商談，如果開發商答應在一定的時間內解決問題，在期限過後再去查一次，如果確實解除抵押的話則可以考慮購買該房子。
7樓：
開發商以房屋作抵押向銀行貸款是種常見的融資方式。對購房者來說，購買已抵押的房屋有一定的風險，但法律並不禁止已抵押房屋的依法轉讓。也就是說，購房者可以購買被抵押的房產，但必須通過恰當的操作方式防止風險。
根據《擔保法》第149條及房地產抵押相關法律法規的規定，開發商轉讓已辦理抵押登記的房屋，應當通知抵押權人(銀行)並告知購房者房屋已被抵押的情況。若開發商未通知銀行或者未告知購房者，轉讓行為無效。這是對轉讓已抵押的房屋的一種限制。
根據這些規定，當購買已被抵押過的房屋時，開發商須事先通知銀行並告知購房者房屋已抵押的事實。另外，如果開發商在向銀行提供擔保或還貸方面出現問題，銀行可能會依法行使抵押權，通過拍賣房屋來還貸。因此對於購房者來講買已被抵押的房屋風險是比較大的。
在這種情況下，開發商與購房者的房屋交易手續和開發商與銀行解除抵押手續之間的相互銜接就顯得至關重要。具體來說，購房者在與開發商簽訂房屋買賣合同前，應得到銀行的明確承諾。即由銀行密切配合，保證收到相應數額房款後即解除抵押。
比較理想的方案是，籤買賣合同與解押手續一併操作，並儘量減少兩種手續辦理上的時間差。總之，只要購房者能掌握好支付房款與解除抵押之間的合理銜接，便可使自己的購房風險降到最低。
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