1樓：匿名使用者
房地產開發流程專案開發操作流程選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協議及合同書↓向規劃管理部門申領規劃要點，以獲取規劃要點通知書，編制專案建議書↓向計委申報立項報告↓計委函至規劃局↓規劃局會籤返計委↓計委下文同意立項並要求可行研究，此文經建委開發辦會籤↓運用「房地產市場資訊評估系統」「房地產投資專家系統」進行專案投資的詳細可研測算，編制可研報告計委、建委、首規委及各專業局審查可研報告↓對可研批覆，兩委會籤，即下達規劃設計任務；運用「營銷策劃展示設計系統」進行融資運作↓據此辦理徵地及前期規劃準備工作，開規劃設計任務通知↓規劃局法徵地意見函↓到土地管理部門及土地使用部門徵求意見┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新徵地到土地局、規劃局、鄉**、村公所 舊城改造到區地政科 結果報市房地局 結果報市房管局┗━━━━━┳━━━━━━┛市**下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓畫樁位給釘樁條件，測繪院 規劃局辦理建設用地規劃 據此到地政部門辦理 釘樁，成果給設計人 許可證 用地批准書,評估專案建設用地地價│ │申請確定規劃設計條件 凍結戶口並抄戶 口,交納地價款,取得│ 土地使用證按規劃設計條件徵詢意 │見表到區配套部門徵求意見 地政部門審查安置方案、安置房│ │規劃局審查後下規劃條件通知單 發拆遷許可證│ │委託進行規劃方案設計 動遷會及拆遷安置│ │到規劃局領設計方案送審書 場地三通一平，領取房地產開發手冊│ │規劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證│ 2.瞭解線路情況與供電局執行班協商修改後送首規委審圖 改造、移線方案│ 3.
煤氣、道路、上下水改路由首規委召開市政協調會 4.到供電局業擴處申請用電報表，做正式出市政會議紀要 供電方案，申請臨時施工用電，委託施工。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛進行個體設計（大公共建築首規委審查）┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓領建築工程規劃許可證 出施工圖 開節能證明│ │ │運用「營銷策劃展示設計系統 到計委申請，列入 到稅務局取稅單製作資料 計劃（建委會籤）│ │ │**小組審查，領取內外銷 到建委工程處領開工 持年度計劃、稅單到區計、經委領許可證 審批表 投資許可證登記卡，登記並取得許可證│建委、物價局下文批價│運用「營銷策劃展示設計系統」 ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛「房地產銷售管理系統」銷售 到市政部門蓋章，證明市政條件落實│四源費繳納│到開發辦市政處核實任務│開發辦工程處同意招標│填招標申請書併到市招標辦登記│招標辦看現場│運用「投資專案概預算系統」編制標底│招標辦審查標底│開標會│定合同，寫評標報告，發中標通知書│招標辦蓋章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工單位 質量總站受理 市統計局 市審查局稽核 市開發辦秘書同意施工 質量監督 落實任務 資金**，任 處登記 務**及一切手續┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程處同意開工，辦理開工許可證↓施工單位進場開始施工，小區紅線內市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委託設計、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.
小區內線 1.通知區園 1.按道路 1.
到自來 1.到熱力 （自建鍋 1.到煤氣公司路委託設 林局綠化 方案進 水業務 公司報 爐房） 報裝計 辦 行施工 科報裝 裝 1.
環保 2.到規劃科定2.委託施工 2.
交綠化費 2.市政辦 委託線 2.委託線 局同 線路方案3.
配電室土 3.綠化施工 事處養 路設計、 路設計 意鍋 3.設計建工程驗 路隊驗 施工及 3.
施工及 爐房 4.看現場收 收 驗收 驗收 規劃 5.施工4.
裝置安裝 2.到市政 位置 6.業務科檢驗及驗收 監理所 2.
委託 同意接氣5.送電 下水報 設計 7.憑通氣單到裝 3.
到勞動 管網所辦固3.規劃設 局報裝 定資產轉移計 4.環保局 手續及通氣4.
竣工驗 審查消 手續收 音除塵 8.憑接氣單到裝置 液化氣公司5.竣工驗收 辦各戶通氣手續9.
通氣┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方驗收、檢驗單簽字蓋章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓憑驗收通知書入庫房屋 確定房屋管理形式房屋驗收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出庫分配及銷售、辦理產權證↓運用「房地產物業管理系統」，進入物業管理階段可參考下。檢舉 提問人的追問 2011-02-19 17:54 有沒有各個環節的稅費問題檢舉 團隊的補充 2011-02-19 17:
57 房地產涉及的稅收主要有兩類,一類為財產稅性質(保有稅),即對房地產的存量狀態進行徵稅,我國現在開徵的房產稅(城市房地產稅)、城鎮土地使用稅,以及將來可能開徵的遺產稅的有關房地產稅目,均屬此性質;第二類為流轉稅和所得稅性質,指在房地產的開發建設及流通管理環節開徵的各種稅,主要包括營業稅、土地增值稅、企業所得稅等。 從我國的稅制中可以看到,房地產執行不同階段和環節的稅費負擔很不公平。房地產開發四個環節納稅情況如下:
(一)土地環節 要交納契稅、耕地佔用稅和印花稅;除了稅款,土地出讓金、土地使用費等負擔使房地產開發企業佔用大量資金。 (二)建設環節 涉及營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加。 (三)房地產建成轉讓環節 涉及到稅種比較多,涉及到契稅、印花稅、營業稅、城建稅、教育稅附加、土地增值稅、所得稅。
所得稅按年徵收,一般是預徵,個人所得稅只是針對個人轉手房產來徵稅。 (四)房地產使用環節 涉及到房產稅、城鎮土地使用稅和城市房產稅。 以上可以看出,房地產的稅種主要集中在前三個開發投資環節,也就是流轉環節,即流轉稅種;而佔有和交易環節相對輕,即保有稅輕。
而流轉稅是間接稅,它具有可轉嫁性,房地產開發企業將這部分稅轉嫁給了購房者,由購房者負擔。這也是房價居高的一個原因。 而不動產保有稅,是對土地或房屋所有或佔有者徵收的稅。
對房地產保有徵稅,目的在於合理調節**與房地產的所有者或房地產的實際佔有者之間的收益分配。不同的地方可以採用不同的稅率,由地方**根據本地的經濟發展情況和房地產的發展情況確定。國際通用的做法是對經營性的房產按高檔稅率課徵,非營業性的房產按低檔稅率課徵,特別是對居民住宅的保有課稅,實行低稅政策。
如新加坡財產稅一般稅率為了2%,但居民住宅的稅率只有4%。英國居民住宅的稅率也很輕,按住宅的價值劃分為8個檔次,最低檔次的稅率0.67%,最高檔次的稅率2%。
不動產轉讓稅的稅率則一般都較高,且大多采用超額累進的形式,以實現財富再分配或抑制投機的政策目標。 三、土地出讓金方式存在弊端 商品房開發成本中,土地費用約佔30%。而在一些大城市,比如北京,土地費用甚至高達50%。
而通常所說的地價,即房地產開發支付的土地出讓金,並不是真正的土地購置費用。因為土地歸國家所有,購買的只是40年—70年的使用權,是租金的性質。而一次支付幾十年的租金,顯然是非常不合理的,存在著很大弊端。
首先是地方**行為短期化。現在「賣地」現在收益,造成亂徵地亂開發現象嚴重,大量農業用地被徵用,失去土地的農民每年都在快速增加,造成尖銳的社會矛盾,不利於社會穩定。 其次,使得房地產開發前期佔用大量資金,此項資金多由銀行貸款。
根據有關部門統計,全國房地產開發企業直接使用金融機構資金(含按揭貸款)佔全部開發建設資金比例達50%左右。貸款利率也在提高,而利息最終將由購房者承擔,對房價的提高起到了推波助瀾的作用。 因此,要推行土地年租制,由一次性收取幾十年的土地出讓金改為每年收取一次土地年租金。
房地產稅費制度是房地產市場體制的重要組成部分。為充分發揮房地產稅費的功能,促進市場公平競爭,保證整個房地產市場健康有序地執行,有必要借鑑先進的房地產稅費管理經驗對我國現行的房地產稅費制度進行改革,完善房地產稅收法規,規範房地產市場,科學選擇稅種,簡化稅制,統一稅法。從而理順分配關係,規範分配格局,以適應社會主義市場經濟的要求。
建設工程前期費是什麼，工程專案前期費都包括哪些費用
前期工程費指在取得土地開發權之後 專案開發前期的籌建 規劃 設計 水文地質勘察 測繪 三通一平 等前期費用。包括 籌建費 可行性研究費 規劃費 設計費 地質勘察費 場地平整費 水電氣費 臨時設施費用等。建築工程費由直接費 間接費 稅金和利潤組成。現場管理人員工資包括在直接費內，生產工人勞動保護費包括...
汙水處理廠TOT專案和參股專案前期費用的會計處理
通過立項審批而實bai施du的專案，發生的前期 zhi費用應予資本化。對立項前期dao不能判斷可否內通過容審批的專案，專案立項前期費用可在企業管理費用中列支，待專案獲得批覆後，再轉入專案費用予以資本化。預期能通過審批的專案。專案立項前期費用直接予以資本化，通過 在建工程 科目核算，即借記 在建工程 ...
變徑三通放樣，變徑三通放樣
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