1樓：匿名使用者
你買了房子不過戶，只形成債務關係，房產的物權並未變更。
古人言「夜長夢多」，如果此房所在地段房屋漲價，你會很被動。
第一種情況：5年後的價值如果比現在多很多，那麼原房主反悔你沒有可能得到此房屋，最多隻能得到經濟補償，而違約金只有房款的1-3%，遠遠小於房屋升值的部分。
第二種情況：5年後原房主突然去世了，那麼此房屋過戶要先繼承，由繼承人繼承後方可過戶，那麼繼承人是否配合你過戶就不一定了。因為你和原房主簽訂的買賣協議只是債務關係，債的滅失有一項就是債務人死亡導致債的滅失。
「父債子還」不是法律條款，你到時候連錢可能都要不回來，更何況是房子了。
╮(╯▽╰)╭
現在的解決辦法就是和原房主的繼承人協商，讓他配合你過戶。原來的協議已經因原房主死亡而失效，不過你還有追償房款的權力。
2樓：匿名使用者
繼承遺產不僅僅是繼承財產，債務也是要繼承的，原戶主只要是有完全民事行為能力且基於自願公平原則和你訂立的合同，且房產原戶主有獨立處置權利或其共有人同意處置那麼合同就是有效的，如果其繼承人不同意過戶，那就得承擔違約造成的損失，例如雙倍返還定金，違約金和其他費用等等
3樓：匿名使用者
可以起訴繼承人協助辦理。
繼承人起訴的，以法理說不能勝訴。但鑑於所述問題過於簡單，不便與更多的判斷。
4樓：匿名使用者
這種法律糾紛是很難處理的，你要知道我國的法律規定房屋不動產是以登記確權，也就是說你這房子沒過戶在法律上仍是原戶主的房子，原戶主去世後他的法定繼承人有權繼承他的房產償還他的債務，你買這房子由於違反房屋買賣交易的政策法規，並有規避各種稅費的嫌疑，所以法院不會支援你這種買賣的合法性的，所以房屋買賣合同無效。但是合同雖然無效，不影響有效條款的公平執行，如退還房款，賠償違約損失等。在法院的司法實踐中處理這樣的案例也不是千篇一律這樣處理的，有過法院支援合同有效，主要是依據了合同實際履行時間很久，所有當事人都知情並沒有異議，過了幾年或十幾年再來推翻房屋買賣合同，這是不合情理的。
《物權法》強化房屋以登記確權也是2023年10月1日實施的。
未經法定繼承更名，某個繼承人簽訂房屋買賣合同是否有效？
5樓：
房屋買賣合同有效。
遺產分割前，房屋歸兩個法定繼承人共同所有。根據《最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）》的規定，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效，但第三人有償、善意取得的除外。
遺產分割前，房屋所有權證書尚未變更，第三人不可能為善意，因此房屋買賣無效。
根據《最高人民法院關於審理買賣合同案件適用法律問題的解釋》的規定，買賣合同不因無權處分而無效。
綜上所述，a繼承人擅自處分共有遺產的行為無效，但房屋買賣合同有效。
若遺產分割後，繼承人b取得房屋所有權，a與第三人簽訂的合同仍然有效。
根據《合同法》第九十四條 「有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；」 的規定，因a無法交付房屋，第三人可根據房屋合同主張a承擔違約責任，雙倍返還定金並相關賠償損失。中介應返還已收取的中介費。
擴充套件資料：
最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（試行）
89、共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。
《物權法》第一百零六條 善意取得
無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：
（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；
（二）以合理的**轉讓；
（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。 受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。 當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。
《最高人民法院關於審理買賣合同案件適用法律問題的解釋》
第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支援。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支援。
《合同法》
第九十四條 合同的法定解除
有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
6樓：陳金華
未經法定繼承更名，某個繼承人簽訂房屋買賣合同是否有效，得區分不同的情況：
1、如果只有一個繼承人的，該買賣合同有效。但是要辦理房屋過戶手續，則得先辦理變更登記。
2、如果是多個繼承人的，該房屋買賣合同無效。因為在遺產沒有分割前，該房屋屬於共同共有，某個繼承人出賣房屋，屬於無權處分。如果是遺產已經分割的，則屬於按份共有。
該繼承人出賣屬於其自己的部分而簽訂的合同有效。但是因為其他按份共有人有優先購買權，一旦其他按份共有人主張優先購買權，合同則無法履行。
《物權法》
第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。
第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。
第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關係的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的，應當給予賠償。
第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對摺價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
7樓：一洲貝貝
1.合同無效，因為你父親謝世前未確立遺囑，故兩位繼承人按照法定繼承原則繼承你父親的遺產。現a擅自在中介簽訂房屋買賣合同，並收取買房定金，合同無效，因為a不具備簽約的完全主體資格。
2.如果更名為b，a更加沒有簽約的資格，合同更為無效。
3.a收取的定金應該歸還給「買方人」，買房人甚至可以要求a雙倍返還定金（退一罰一）
4.a應該返還至少50%的遺產份額或金額給b。
5.私自簽訂合同的繼承人a應當承擔法律責任。對買房人承擔合同無效的違約責任，對繼承人b承擔侵犯其合法繼承權的民事責任。
6.中介方亦應當承擔相應的違約責任。當然這個就要按照與中介簽訂的《居間合同》確定了。按照本案，中介應當承擔相應的違約金，因為中介至少有未盡合同義務的地方。
8樓：匿名使用者
1、這個合同是無效的。因為我國實行的是房產登記證制度，誰的名下就只能是誰的，。
2、公證更名後是誰的就是誰的，a籤的第一個合同本來就無效，a收的定金一定要歸還的。由此產生的一切後果都要a來承擔，中介也要負連帶責任，因為中介沒有核實**的真實有效性。
9樓：聲音與言論
合同效力待定
合同無效
不可以不返還
是否承擔法律責任要看與a簽訂合同時，是否存在欺詐、脅迫等行為。如果有，則可能構成侵害相對人信賴利益，或應承擔締約過失責任。
中介是否承擔責任應看具體情況，即當事人是否知情。如當事人不知情，誤以為a是房屋的物權人，那中介應當承擔責任。
10樓：潛揚律巧春
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在房屋買賣合同簽訂後出賣人死亡其繼承人不配合辦理過戶怎麼處理
11樓：賴建平律師
向法院起訴要求其繼續履行合同，履行過戶手續。
12樓：匿名使用者
可以直接向法院起訴，要求協助辦理過戶手續。
13樓：深圳馬成律師團
出賣人的繼承人有義務配合買方辦理房屋過戶手續，如果繼承人堅決不配合，買受人有權起訴到法院要求繼承人履行義務，待法院判決生效，買受人可以申請強制執行，屆時，就算繼承人不配合辦理，買受人拿著法院生效判決等材料可自行去房管局辦理。
有關房產糾紛相關的法律問題可以到深圳知名律師團隊馬成律師團網諮詢資深深圳房地產律師！
簽訂房屋買賣合同全款付清，未辦過戶，出賣人死亡後該怎樣辦？
14樓：金果
需要死者合法序列繼承人，辦理完畢繼承，辦理處繼承人名義房產證，之後，確權，住房屬於繼承人所有，然後由繼承人，出面和你辦理過戶，履行死者和你簽署的買賣合同。如果繼承人拒絕辦理，你可以憑當初買賣合同和付款憑據，起訴繼承人。
根據《中華人民共和國繼承法》：
第二條 繼承從被繼承人死亡時開始。
第三十三條 繼承遺產應當清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務，繳納稅款和清償債務以他的遺產實際價值為限。
超過遺產實際價值部分，繼承人自願償還的不在此限。繼承人放棄繼承的，對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負償還責任。
根據《中華人民共和國物權法》：
第九條 不動產物權登記生效以及所有權可不登記的規定
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二十九條 因繼承或者受遺贈等而取得物權
因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。
擴充套件資料：
根據《中華人民共和國合同法》：
第一百三十條 定義
買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
第一百三十五條 出賣人的基本義務
出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十三條 標的物所有權轉移時間
標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百三十四條 標的物所有權轉移的約定
當事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價款或者其他義務的，標的物的所有權屬於出賣人。
第一百三十五條 出賣人的基本義務
出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物所有權的義務。
第一百三十六條 有關單證和資料的交付
出賣人應當按照約定或者交易習慣向買受人交付提取標的物單證以外的有關單證和資料。
第一百三十七條 智慧財產權歸屬
出賣具有智慧財產權的計算機軟體等標的物的，除法律另有規定或者當事人另有約定的以外，該標的物的智慧財產權不屬於買受人。
第一百三十八條 交付的時間
出賣人應當按照約定的期限交付標的物。約定交付期間的，出賣人可以在該交付期間內的任何時間交付。
第一百三十九條 交付時間的推定
當事人沒有約定標的物的交付期限或者約定不明確的，適用本法第六十一條、第六十二條第四項的規定。
第一百四十條 佔有標的物與交付時間
標的物在訂立合同之前已為買受人佔有的，合同生效的時間為交付時間。
第一百四十一條 交付的地點
出賣人應當按照約定的地點交付標的物。 當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，適用下列規定：
（一）標的物需要運輸的，出賣人應當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；
（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應當在出賣人訂立合同時的營業地交付標的物。
第一百四十二條 標的物的風險負擔
標的物毀損、滅失的風險，在標的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第一百四十三條 買受人違約交付的風險承擔
因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付的，買受人應當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。
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